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www.8889kj.com亿城杨维尧:专注自持商业 上半年设地产基金

发布日期:2019-09-28 12:46   来源:未知   阅读:

  自去年海航系入主以来,亿城股份终在年末明确向金融投资平台转型。此后,业界纷纷猜测,转型后的亿城将扮演什么角色?

  2014年3月12日,亿城集团股份有限公司副总裁杨维尧在2014观点年度论坛现场接受观点地产新媒体采访,解密转型后的亿城股份。

  “公司转型分几条腿走路,一个是在金融投资方面,这就涉及定向增发及入股一些净投资类的机构;另外,我们上半年可能还会成立房地产基金,”杨维尧还表示,亿城股份目前是想打造三块主要业务,一个是房地产开发业务;一个是经营持有型商业物业,主要想持有写字楼物业;第三块是纯粹的金融投资业务。

  就转型金融投资平台的原因,杨维尧解释称,中国的房地产发展,最终也会成为西方那种房地产开发模式,是投资和开发慢慢地剥离,分为投资商和开发商,可以把转型后的亿城地产业务板块视为一个开发型的企业。

  而早前3月6日,亿城股份募资30.6亿元,其中90%的资金用于增资渤海信托。对此,杨维尧表示,公司现在定向增发就是为了融到资金,以将渤海基金并入上市公司的股权板块范围内。“现在渤海基金还没有进入上市公司板块,在管理上我们差不多已经融合了,但还是需要有资金注入”。

  此外,据杨维尧透露,亿城股份也不排除入股银行的可能。www.8889kj.com。“要做投资转型,没有一个非常好的融资平台是不合适的”。

  另据悉,亿城股份2013年房地产业收入25.82亿元,同比增长1.41%,实现签约销售金额约23.43亿元,据了解,其销售业绩同比下降的主因在于剩余主要在售项目北京燕西华府、苏州胥江一号等大户型产品,去化较慢。

  实际上,亿城股份自宣布转型以来,便一直在出售燕西华府等旗下资产。对此,杨维尧坦言,燕西华府比较大,通过转让挂牌,把资金抽出来,可以使资金充裕一些,从而选择一些周转率高的项目去做。

  但同时,杨维尧也强调称,亿城股份以后也不排除地产业务,铁算盘350888新铁算盘这些年面临了很多“不,将继续专注于一二线城市的写字楼等商业地产,“自己持有好的商业性的物业,跟转型金融方面是不冲突的,公司的地产和金融业务是相辅相成的”。

  实际上,早在海航系入主之初,业内便猜测海航或将地产业务注入亿城。对此,杨维尧表示,公司内部也在探讨相关可行方式;“我们还是希望资源共享,有些项目,海航操盘有难度的话,亿城从管理、专业方面多输出一些软性的东西,如果需要我们也会占有一部分项目的股权,这要看哪种模式对海航最好,又不伤害我们的上市公司”。

  然而,外界质疑,如若不整合海航地产业务,这是否会与亿城股份形成同业竞争?对此,杨维尧否认称:“永远不会有直面的同业竞争。”

  据其解释,海航的地产更多是围绕机场建设方面做的产业房地产,而亿城股份的房地产更多的是纯专业的市场化的房地产,两者在客户群体上没什么冲突。此外,海航的地产很多时候是围绕它的10多万员工,其很多房子都是内部员工直接消耗掉了。

  另外,杨维尧认为,今年的房地产市场还是以分化为主,“关键看存量和购买力,有的城市存量过大的话,即使它的城市规模不小,老百姓不愿意去,那种地方也肯定会走下坡路,或者是一个波浪式下行的情况,至少在一定的时间段里面,它会有段时间很艰难”。

  杨维尧:上市公司转型还要得到股民的认可。我们现在的做法是把自己的地盘做深、做熟,同时进行转型。转型是几条腿走路,一个是在金融投资方面,这就涉及定向增发及入股一些净投资类的机构;另外,我们可能还会成立房地产基金,如果外面有好的项目,可以通过手段来为上市公司增加利润手段,另外碰到好的项目,我们也可以自己开发。

  杨维尧:以后也不排除地产业务,像好的持有型物业,如果地段非常好的话,这也是需要开发的。

  观点地产新媒体:此前还为前滩地块做了一个信托融资,这是在确定转型后做的第一个,会不会更有利?

  杨维尧:应该说这是相辅相成的手段做的,有利性会更大一些。我们也不是不做房地产,房地产需要很强的专业人员和管理人员,我们这个团队的专业管理能力还是比较强的,我们不希望把这个团队放弃掉。

  杨维尧:我们目前是想打造三块主要业务,一个是房地产开发业务;还有一个就是经营持有型商业物业,主要想持有写字楼物业,因为你做金融投资,没有优良的资产,你的投资是没有依托的;第三块就是纯粹的金融投资业务。

  杨维尧:对,一半是写字楼,一半是住宅。在符合战略的前提下,该开发的开发,该持有的持有,该作为好的融资平台的就保留,关键是把这个实体经营好。

  杨维尧:在商业地产里面,区位非常重要,因为国家经济要继续发展,产业结构要调整,产业结构调整的过程中,持有型物业的价值倒挂的模式将会改变。原来住宅是比写字楼贵的,北京这好多年都是这样的,但是慢慢的它也回归到正常了,在回归正常的过程中,经营性物业可能对你的融资,对企业经营稳定性就会有更高的帮助。

  当然,求问一个小说好像女主是重生复仇的然后虐了渣男,你还是要从市场上找到合适的,不是随便什么样的写字楼都是好的,绝对不能搞成现在三四线城市炒商铺那样的情况,100万的商铺,他一个月的租金就是1500块钱,你算它的收益怎么行呢?

  杨维尧:现在我们正在筹备,外面有些好的项目,这是我们的经营团队在跟的,涉及到房地产这一块的项目我们有参与。现在渤海基金还没有进入上市公司板块,在管理上我们差不多已经融合了,但还是需要有资金注入,这个需要公司的融资团队做很多前期的工作,才能慢慢的把它做起来。我们现在定向增发就是为了融到资金,融入资金才会将渤海基金并入上市公司的股权板块范围内。

  观点地产新媒体:海航自身也有一部分地产业务,未来有没有可能把这部分业务剥离出来给亿城,或是有其他考虑?

  杨维尧:这个东西我们也一直在探讨。任何房地产项目的剥离或者注入都需要很多的前置条件,这其涉及的资金量是比较大的。我们还是希望资源共享,这个模式比较好一点,但是现在也没有一个民主的意见。

  资源共享就是有些项目,他们操盘有难度的话,我们从管理、专业方面多输出一些软性的东西,如果需要我们持有一部分股权的话,我们也会占有一部分项目的股权,看哪个模式对海航最好,然后又不伤害我们的上市公司。上市公司毕竟是完全独立的,在管理上不能够剥离,如果剥离的话,证监会肯定是不同意的。

  观点地产新媒体:就海航整体来说,它的地产业务会不会和亿城这个上市平台存在同业竞争的问题?

  杨维尧:永远不会有直面的同业竞争。海航的地产其实更多是围绕机场建设方面做的产业房地产,而我们做的房地产更多的是纯专业的市场化的房地产,两者在客户群体上没什么冲突。另外,海航的地产很多时候是围绕它的员工的,海航有10多万员工,员工购房的内部需求已经很旺盛,海航地产事业部建的很多房子都是内部员工直接消耗掉了。

  杨维尧:现在正在做,具体的进展就不好说了,现在我们正在做前期审核,把这些工作全部做到位之后才会报上去。

  杨维尧:其实我们亿城下面就有一家投资公司。就是之前旗下改名“亿城投资”的公司。

  杨维尧:侧重点会有所差异,我们内部的公司将来可能向好的房地产基金发展,而渤海信托就是一个纯粹的信托公司,各行各业,只要合适的项目都会去投。

  杨维尧:也可能的,现在这一块我们在管理上没有明确,如果我们做好的话,房地产基金放到哪一块都是可行的。

  杨维尧:现在如有适合的项目,如果我们干的项目比投资的其它项目干得还好,还不如我们自己操盘,可能效率更高,可控性更高。

  杨维尧:对。其实这还要看海航实业决策层的思路,海航实业在地产业务这一块怎么处理,怎么管,他们应该也有一些想法,这个事情也不好说。

  杨维尧:正在挂牌,应该已经挂出来了。我们主要还是加快资金的周转率。因为燕西华府比较大,通过转让挂牌,把资金抽出来,可以做一些其它的事情,可以使自己的资金充裕一些,可以选择一些周转率高的项目去做。

  杨维尧:也不排除我们会入股银行。我们肯定还是希望能把亿城的融资平台做得更好一些。要做投资转型,没有一个非常好的融资平台是不合适的。

  杨维尧:对,因为这是他们的特长,海航的优势就是战略方向把握得比较准确,在资本运作方面很专业。

  杨维尧:可以,这个没有明确说只能投什么,不能投什么。当我们手上有足够多资金的时候,在面对机遇的时候,选择权就大了。

  观点地产新媒体:目前地产和金融结合越来越深,您怎么看?去年向金融方面转型的房企做得也很多,目前国内房地产市场,这方面环境成熟吗?

  杨维尧:中国的房地产发展,最终也会成为西方那种房地产开发模式,就是投资和开发慢慢地剥离,分为投资商和开发商,可以把亿城的地产业务板块视为一个开发型的企业。

  任何一个行业成熟之后它都会分化,有起有落,有聚有散,行业里面存在的公司都是那些真正能够有市场、有客户、实力强的公司,投机性的公司只能在初期阶段存活得了,一旦到了成熟阶段,它就没有竞争力。房地产行业有一个最大的特点,就是对资金的需求比较大,没有资金他做不了。

  杨维尧:对,城市之间在分化,同样一个城市的不同区间也在分化。对房企的要求更高,需要你对市场有更强的判断能力。

  杨维尧:一个是对项目的研发能力,对客户定位的精准能力,产品制造的管理能力要强。特别是要有不同的定位,例如目前的主流产品是刚需产品,这里考验的是成本控制能力,因为现在价格天花板效应越来越大,毛利率越来越低,这就是成熟的一个表现,市场成熟了就会这样。

  杨维尧:这些政策没有从行业的根本要素出发,没有从一个行业纯市场化的眼光去看待问题。要做房地产市场的调控,第一个是要规范市场、规范供求关系;第二是房地产行业两个最根本的点,一是资金,二是土地,根本不需要管其它的东西。

  杨维尧:任何一个税都有一个定税的目的,目的都没有讨论清楚,我们干这个事为了实现那个目的,这本身就有问题。大部分人都是不清楚的,老百姓不知道房地产税有多重,这一块钱的东西,要交一块多的税。

  观点地产新媒体:有机构预测,今年地产增速要从去年的20%多降到个位数,您怎么看?

  杨维尧:这是很正常的,哪有天天过大年的?一直20%的复合增长率的线年之后是什么情况,翻了多少番?!任何一个市场都是有容量的,这才是线亿,永远这样发展下去还得了?不可能的。一个成熟的房地产市场,在一二手房的交易过程中,一手房的交易占比应该是不超过15%的。

  现在除了一些一线城市,相对成熟的地方,像北京、上海这些地方二手房的交易量很大,好多三四线城市二手房交易基本上没有的,主要是一手房的交易。没有二手房的盘活,怎么会有一个成熟的市场出现?那都是投机性的。

  观点地产新媒体:未来像鄂尔多斯那种情况不会再出现吧?您怎么看今年甚至未来的市场发展?

  未来会是分化为主。关键看存量,看购买力。任何一个城镇,县城不一定比小镇更好,就看它的地位,对人群的吸附力强,大家愿意买房子,这个地方的房地产市场就会向好的方向走。那个地方即使它的城市规模不小,但老百姓不愿意去,那种地方肯定会走下坡路,或者是一个波浪式下行的情况,至少在一定的时间段里面,如果它存量过大的话,它会有段时间很艰难。

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